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Igualdade nos contratos

O Estado de S.Paulo

28 Junho 2014 | 02h 05

A Câmara dos Deputados deu um passo em direção à igualdade na relação entre incorporadoras e construtoras e o consumidor. O Projeto de Lei n.º 178/11, que altera a Lei do Condomínio e de Incorporações (Lei n.º 4.591/64) e estabelece multa por atraso de mais de seis meses na entrega do imóvel, depois de ter sido analisado pelas Comissões de Desenvolvimento Urbano (agosto de 2011) e de Defesa do Consumidor (maio de 2013), recebeu no início de junho parecer favorável da Comissão de Constituição e Justiça quanto à sua constitucionalidade. Como o projeto tramita em caráter conclusivo, caso não haja recurso ao plenário nas próximas cinco sessões ordinárias da Câmara, ele deverá seguir para o Senado.

Não é novidade que a relação envolvendo a compra de imóveis em construção é extremamente desigual. Já de saída, prevê-se no contrato um prazo de tolerância, habitualmente de seis meses, para a entrega do imóvel por parte das incorporadoras e construtoras, enquanto o mesmo contrato não concede a correspondente tolerância ao consumidor em relação a atrasos das prestações. E não fosse apenas essa desigualdade contratual, a praxe torna o comprador ainda mais vulnerável, pois esse prazo de seis meses é frequentemente descumprido, sem maiores consequências para a incorporadora ou a construtora. Já o consumidor está sob contínua tensão pelo cumprimento das suas obrigações, pois sabe que o seu inadimplemento lhe acarreta graves consequências. Atrasar as prestações é quase sinônimo de ter de reiniciar o percurso do sonho da casa própria.

O projeto original, de autoria do deputado Eli Corrêa Filho (DEM-SP), era extremamente rigoroso. Pretendia que toda cláusula contratual que instituísse tolerância para atraso na entrega de imóvel, mesmo de seis meses, fosse considerada nula. Segundo o texto inicial, em caso de qualquer atraso, a construtora teria de pagar ao comprador multa correspondente a 2% do valor do contrato, atualizada monetariamente e acrescida de juros de 1% ao mês, até a data da efetiva entrega do imóvel.

Na Comissão de Desenvolvimento Urbano (CDU) as penalidades foram mitigadas. Aprovou-se um substitutivo do deputado Heuler Cruvinel (PSD-GO), que não torna nula a cláusula de tolerância - desde que não seja superior a 180 dias - e diminui os porcentuais da multa. Para o caso de o incorporador ultrapassar o limite máximo de atraso para finalizar o imóvel, estabelece-se uma multa no valor de 1% do montante pago até o momento, acrescida de multa penal moratória de 0,5% ao mês. Essa multa deverá ser atualizada monetariamente de acordo com o índice previsto no contrato e poderá ser descontada das parcelas restantes devidas pelo comprador. A redação da CDU, aprovada agora pela Comissão de Constituição e Justiça quanto à sua constitucionalidade, também obriga a incorporadora ou construtora a informar o comprador mensalmente sobre o andamento das obras e, em caso de previsão de qualquer tipo de atraso, este deverá ser avisado com uma antecedência de seis meses da data prevista para a entrega das chaves.

Não é um passo pequeno o que o Congresso dá agora. O Código de Defesa do Consumidor, de setembro de 1990, no qual se determinou a nulidade das cláusulas que estabeleciam perda total das prestações pagas pelo comprador em caso de rescisão do contrato imobiliário - fato corrente nos anos 70 e 80 -, significou um importante avanço. Mas a relação ainda estava desequilibrada na outra ponta. A Lei de Condomínio e de Incorporações, feita com o intuito de dar garantias jurídicas ao incorporador, previa apenas que constasse no contrato "o prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação". Essa "eventual prorrogação" acabou se tornando um fato certo e corriqueiro, e ao comprador restava apenas esperar, pagando as suas prestações. Já era hora de um novo equilíbrio no mundo jurídico, que não deve fechar os olhos à realidade. Um contrato deve obrigar ambas as partes, ainda que para tanto seja necessária uma lei. Então, que venha a lei.

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