O ajuste das construtoras

A pesquisa mensal do sindicato da habitação (Secovi-SP) indica que as construtoras promoveram, nos últimos meses, um ajuste acelerado de suas operações, para melhor enfrentar os custos da contratação de mão de obra e de compra de terrenos e para se adaptar a um mercado formado por compradores finais, potenciais ou de fato, que se endividaram além da sua capacidade de pagamento ou adiaram os planos de aquisição da moradia, para comprar automóveis ou outros bens duráveis de alto valor. Entre os primeiros trimestres de 2011 e 2012, enquanto os lançamentos de imóveis na cidade de São Paulo caíram 29,2%, de 5.133 para 3.635 unidades, as vendas de imóveis novos aumentaram 27%, em valores, e 26,6%, em número.

O Estado de S.Paulo

16 Maio 2012 | 03h08

As vendas de unidades com dois dormitórios, na capital, cresceram 47%, representando, no trimestre, 50% da comercialização total, contra 43,1% no mesmo período do ano passado, quando houve superoferta de apartamentos de um dormitório, sobretudo na região central da cidade.

Também cresceram, neste ano, as vendas de imóveis de três dormitórios e, no total, a velocidade das vendas nos últimos quatro trimestres superou a dos quatro trimestres anteriores. Somados, os segmentos de dois e três dormitórios pesaram 81,9% nas vendas, contra 72,9% do mesmo período de 2011. Bem maior foi o desaquecimento do mercado na região metropolitana de São Paulo: as vendas caíram 4,5% e os lançamentos, 38,4%.

Nas regiões periféricas, parece cada vez mais difícil construir a custos compatíveis com o que os compradores poderiam ou desejariam pagar. A maioria, com uma renda média (segundo o IBGE) de R$ 1,72 mil e familiar entre R$ 3 mil e R$ 5 mil, está apta a adquirir a moradia, mas nem sempre há oferta disponível onde desejam morar. Entre 2010 e 2011, os balanços de algumas construtoras de porte registraram maus resultados, devido a prejuízos com a construção de imóveis destinados às faixas popular e média baixa.

Nas habitações do programa social do governo, o MCMV, em que os mutuários desfrutam de grandes subsídios, as margens de lucro para as construtoras são pequenas. E essa é a faixa onde o mercado é mais ativo e que mais se beneficia dos programas federais, que atingiram R$ 6,5 bilhões, no primeiro quadrimestre. A habitação é um dos poucos segmentos em que os investimentos da União têm sido feitos como programado.

Os construtores preveem aumento da atividade, no segundo semestre, mas tudo depende de como se comportarão os preços. Nos bairros centrais da capital, o preço do metro quadrado, com frequência acima de R$ 10 mil, afasta o comprador.

A mudança nas regras das cadernetas de poupança abre espaço para alguma redução das taxas de juros dos empréstimos, como notou o presidente do Secovi, Cláudio Bernardes. "Isso impactará positivamente o mercado", acrescentou. Mas as taxas do crédito imobiliário já são as menores do mercado e os bancos não querem o chamado risco de "descasamento" de ativos: as operações são feitas em até 25 anos, quando não se sabe se os juros básicos continuarão baixos. Por ora, não houve redução de juros, disse o economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci.

Além da queda dos juros, as cadernetas terão de continuar com captação positiva para financiar os imóveis - o saldo líquido captado foi de R$ 1,97 bilhão, no mês passado, e de mais R$ 1,8 bilhão até o dia 3, ainda pelas regras antigas, com juro de 0,5% ao mês mais a TR. As cadernetas de poupança e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço são as modalidades mais baratas de obtenção de recursos para o crédito imobiliário.

A estabilização do mercado imobiliário tende a favorecer os compradores potenciais, em especial, nos grandes centros. Entre fevereiro e março, segundo o índice Fipe-ZAP, do portal de imóveis ZAP, os preços médios de apartamentos prontos em seis capitais e no Distrito Federal aumentaram 1,4%, menos do que nos meses anteriores, mas o aumento ainda é muito elevado.

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