A carroça na frente dos bois

A proposta do novo Plano Diretor para São Paulo tem méritos, como a preocupação com áreas verdes e a prioridade ao transporte público, para citar alguns. Todavia ignora uma realidade básica e notória da cidade: a falta de infraestrutura e seu corolário, sua superpopulação.

ROBERTO LUIS TROSTER, O Estado de S.Paulo

20 Abril 2014 | 02h09

A capital paulista ainda não está preparada para a quantidade de pessoas que aqui moram e trabalham. A cada dia que passa aumentam os congestionamentos no trânsito, os espaços públicos estão mais lotados e o déficit de serviços sociais básicos fica maior - a fila de espera por creches chega a quase 100 mil crianças.

É evidente que a população da cidade cresceu mais rápido que a oferta de infraestrutura. O Plano Diretor quer continuar a atrair mais gente antes de fazer as melhorias para isso. Propõe mais construções e, em alguns casos, acima dos limites dos coeficientes básicos do zoneamento, por meio de outorga onerosa - uma taxa paga pelos incorporadores. Em contrapartida, a administração municipal, que já tem um orçamento de R$ 50 bilhões, 1% do PIB do Brasil, se compromete a resolver os problemas existentes e os que vão ser criados pelas novas construções outorgadas.

Os recursos arrecadados pelas concessões onerosas iriam para um fundo da Prefeitura, que os destinaria à regularização fundiária, ao ordenamento da expansão urbana e à instalação de equipamentos comunitários, entre outros objetivos. É óbvio que a conta não fecha. Nesse ritmo os problemas, ao invés de solucionados, serão agravados, e muito.

O denominador comum a todos os problemas municipais paulistanos é que eles aumentam a uma taxa maior que o crescimento da população e o custo das soluções sobe a uma taxa mais alta ainda. A saturação do espaço municipal faz os gastos em melhoria serem proibitivos no curto prazo.

A sugestão deste artigo é uma freada de arrumação para São Paulo. Seria adicionada ao Plano Diretor uma emenda congelando a área construída em cada bairro da cidade por determinado tempo (dez anos prorrogáveis). A medida é fácil de implementar e amenizaria alguns dos problemas existentes, dando fôlego para a Prefeitura enfrentar as atuais dificuldades.

O efeito mais importante é que reduziria o ritmo de crescimento da população da cidade e com isso restringiria o agravamento dos problemas. Uma lei congelando a área construída é viável legalmente, pois a concessão de alvarás de construção é uma prerrogativa da administração municipal. Basta a vontade política do prefeito e da Câmara paulistana.

A medida seria feita por meio de emenda ao Plano Diretor que está sendo votado na Câmara Municipal e fixaria nos níveis atuais a área construída de cada bairro da cidade, mantendo a atual Lei de Zoneamento. Pela proposta, para se conseguir a autorização para construir numa área em determinado bairro seria necessária a comprovação de haver demolido a mesma metragem na região.

A lógica da solução é simples: com uma limitação de espaço construído haveria uma expansão populacional menor e, consequentemente, se aliviaria a pressão por infraestrutura e serviços públicos. Isso aumentaria o preço dos imóveis ao longo do tempo. À medida que crescesse a renda da cidade, aumentaria a demanda por espaços, e como o total estaria congelado, isso se refletiria em sua valorização.

A freada de arrumação ora indicada também teria um efeito colateral que ajudaria os atuais proprietários de imóveis, os quais ganhariam um "valor de demolição". Como para construir seria necessário demolir, os incorporadores, além de terem de adquirir o terreno para seus empreendimentos, também seriam obrigados a comprar outros imóveis no bairro e demoli-los para obterem o alvará de construção.

Haveria, ainda, um incentivo maior para serem reformados os atuais, em razão dos maiores custos para edificar. Evidentemente, tem de haver uma preocupação especial para que imóveis com valor histórico não sejam demolidos, mas isso pode ser resolvido por meio de incentivos convenientes.

Um complemento fundamental à proposta é reduzir o parcelamento do solo em áreas altamente adensadas, como Jardim Ângela, Cidade Dutra e Socorro. O Plano Diretor propõe seu congelamento em 250 metros quadrados, entretanto, a maioria das moradias nessas localidades tem uma fração dessa metragem.

Uma área mínima dos terrenos, no tamanho proposto pelo Plano Diretor, põe na informalidade milhares de moradias. Sua diminuição para um valor cinco ou dez vezes menor favoreceria a inclusão e a fixação de população de baixa renda nesses locais sem ônus para o erário municipal.

Se a sugestão deste artigo for aceita, haverá uma transferência da pressão por moradia e espaços empresariais em São Paulo para municípios vizinhos. Isso é justamente o que se busca. Apesar de seus problemas, essas localidades têm um nível de saturação urbana mais baixo que o paulistano. Dessa forma, a relação custo-benefício da construção de infraestrutura urbana do Estado como um todo melhorará.

As dificuldades da cidade de São Paulo vêm de muito tempo atrás e não existe uma solução mágica instantânea. É necessário trabalhar muito em várias frentes, demoradamente. O congelamento da área urbana proposto é uma solução de longo prazo para alguns problemas. Permitirá um horizonte mais definido para a cidade e um crescimento mais ordenado e de melhor qualidade.

O Plano Diretor apresentado pela Prefeitura evoca que São Paulo não pode parar - o que é um desejo de todos os munícipes. O momento histórico paulistano exige uma pausa para ajustar a infraestrutura. Avanços em número de pessoas seriam menores e em renda, avenidas, creches, áreas verdes, viadutos e transporte público seriam maiores. Crescer mais é ter mais qualidade de vida.

ROBERTO LUIS TROSTER, DOUTOR EM ECONOMIA PELA UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO, FOI ECONOMISTA-CHEFE DA FEBRABAN E PROFESSOR DA PUC-SP E DA USP

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