Instrumento mal utilizado

Incorporadores poderão adquirir por R$ 2 bilhões, no mínimo, um total de 500 mil Certificados de Potencial Construtivo (Cepacs), que lhes darão o direito de construir 452 mil metros quadrados acima do permitido pela Lei de Zoneamento nos terrenos localizados na região da Avenida Brigadeiro Faria Lima. Esse é praticamente o mesmo volume de títulos negociados nos últimos dez anos nos leilões da Operação Urbana Consorciada Faria Lima. Para tornar isso possível, o prefeito Gilberto Kassab enviou à Câmara Municipal projeto de lei que descongela áreas disponíveis - e altamente valorizadas - nos bairros de Pinheiros e Itaim-Bibi.

, O Estado de S.Paulo

09 Setembro 2011 | 00h00

No último leilão realizado há pouco mais de um ano, cada Cepac foi comercializado a R$ 4 mil, valor considerado baixo para o entorno da Faria Lima. A intenção da Prefeitura é realizar a próxima venda de Certificados de Potencial Construtivo até o fim do ano.

As operações urbanas surgiram como mecanismo destinado a revitalizar determinadas regiões das grandes cidades com recursos obtidos da iniciativa privada que, em contrapartida, pode construir além do limite legal. Determina o Estatuto das Cidades que as operações urbanas sejam atreladas ao Plano Diretor Estratégico e que a receita resultante dos leilões de Certificados de Potencial Construtivo vá para a melhoria da infraestrutura, dos sistemas de transporte e dos equipamentos públicos do entorno.

Entre 1950 e 2010, São Paulo passou de pouco mais de 2 milhões de habitantes para 11 milhões. Nos primeiros 20 anos desse período, a população cresceu mais de 170%. Na última década, porém, o crescimento foi pouco maior do que 2%. Em algumas regiões da cidade, o adensamento foi extremo e, em outras, a migração da atividade industrial provocou a degradação de vários bairros. As operações urbanas devem servir para recuperar essas áreas, ampliando e modernizando a infraestrutura existente.

A condução da Operação Urbana Faria Lima, a primeira a ser aprovada em São Paulo, sempre foi, porém, alvo de críticas de urbanistas e especialistas em mobilidade urbana por causa da diferença entre o que foi planejado e o que tem sido efetivamente executado. A área construída se multiplicou, os cofres da Prefeitura se encheram - a operação foi considerada um sucesso financeiro -, mas a população não recebeu as melhorias prometidas e continuou enfrentando os mesmos problemas dos bairros adensados descontroladamente. O trânsito na região da Faria Lima só piorou nos últimos anos e, por causa das deficiências do sistema de transporte público, a maioria das pessoas é obrigada a enfrentar longas filas nos pontos de ônibus.

Segundo o secretário municipal do Planejamento, Rubens Chammas, há metros quadrados sobrando na região, mas a Prefeitura não tem mais Cepacs para vender. Daí surgiu a ideia de descongelar estoques existentes nos bairros de Pinheiros e Itaim: "Não estamos criando metros a mais, apenas estamos criando mais Cepacs para vender o que já existe".

Isso indica que houve falhas no planejamento da Operação Urbana Faria Lima. Errou-se também na orientação dos investimentos realizados até agora. O principal deles foi no prolongamento da Avenida Faria Lima. Mas, infelizmente, este foi mais um projeto de obra viária executado isoladamente, sem considerar as necessidades do transporte público.

Por tudo isso, liberar a construção de mais edifícios na região, como deseja a Prefeitura, sem um plano detalhado de obras para a revitalização dos bairros, poderá agravar os problemas existentes.

Não há dúvida de que a capital paulista precisa de grandes investimentos na estrutura urbana e de que a Parceria Público-Privada é uma boa solução. Mas, para atingir esse objetivo, as operações urbanas não podem ser meros mecanismos de arrecadação ou de atendimento dos interesses do mercado imobiliário. Elas precisam ser fiéis a seu objetivo original, que é proporcionar melhorias para a população das áreas em que são executadas.

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