O avanço do crédito expõe a valorização imobiliária

O valor médio dos financiamentos a mutuários finais feitos pelos bancos captadores de poupança aumentou de R$ 101 mil, em 2008, para R$ 123 mil, em 2009, e para R$ 145 mil, em 2010 - o que confirma, indiretamente, a tendência de alta dos preços dos imóveis. Constatada pelos agentes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), a alta foi confirmada pelo sindicato da habitação (Secovi) e por novas pesquisas, como a FipeZap, da USP e dos jornais O Estado de S. Paulo e O Globo, que apresentará um índice mensal de valorização imobiliária. Entre 2009 e 2010, os financiamentos do SBPE, que opera com os recursos das cadernetas, aumentaram 65%, de R$ 34 bilhões para R$ 56,2 bilhões. A parcela financiada dos imóveis era de apenas 48%, em 2005, subindo para 61,1%, em 2009, e para 62%, em 2010. No último ano, o número de unidades financiadas aumentou menos (39%), de 302 mil para 421 mil, o que comprova o crescimento dos preços.Sabe-se, historicamente, que a oferta abundante de crédito é fator de manutenção ou de alta dos preços, sobretudo quando os mutuários podem alongar os prazos dos financiamentos. E esses prazos, que eram em média de 10 anos no início da década passada, agora chegam a 30 anos. As cadernetas sustentaram o mercado de crédito para a classe média. Elas remuneram os tomadores com 6,17% ao ano mais a Taxa Referencial (TR), o que dá cerca de 7% ao ano, permitindo que os bancos financiem imóveis cobrando juros entre 10% e 11% ao ano mais a TR, ou seja, inferiores aos de mercado. Mas essa situação só persistirá enquanto houver recursos nas cadernetas. E a captação das cadernetas cresce à taxa de 18% ao ano, bem menos do que a da aplicação dos recursos. Em 2011 e 2012, segundo estimativas do setor, os valores depositados em caderneta permitirão atender a toda a demanda de crédito das construtoras e dos mutuários, mas os montantes serão insuficientes a partir de 2013. Nos últimos anos, o SBPE alcançou sucessivos recordes, mas a simples redução do ritmo de crescimento da economia terá impacto sobre a renda dos mutuários, que precisarão ser um pouco mais cautelosos no momento de adquirir ou de substituir a casa própria por outra mais adequada.Novos aumentos de preço seriam um fator limitador da expansão do mercado de imóveis, ao reduzir o crescimento da demanda, ainda que marginalmente. É a estabilização de preços, em termos reais, o melhor cenário para a manutenção da inadimplência em níveis muito baixos, como hoje, e para manter o mercado ativo, apesar da queda do ritmo da economia.