O crédito habitacional

Com recursos das cadernetas de poupança, foram financiados, no primeiro semestre deste ano, a mutuários e construtores, 236 mil imóveis no valor de R$ 37 bilhões. Bancos e construtoras já procuram novos mecanismos de captação de recursos para manter o volume de financiamentos e depender menos das cadernetas.O ritmo de concessão dos empréstimos e das vendas de imóveis em São Paulo, embora menor que o de 2010, continua muito acelerado. Entre os primeiros semestres de 2010 e 2011, o volume de crédito aumentou 55%, e o número de unidades financiadas, 26%. Comparando junho com junho, o número de unidades financiadas aumentou 14% e o crédito, 48%. Entre 2009 e 2010, o crescimento foi aparentemente maior - 65% nos empréstimos e 39% no número de unidades - mas isso se deve à recessão de 2009.Os indicadores de vendas do Secovi confirmam a expansão do setor. Nos primeiros cinco meses do ano, o número de lançamentos na capital superou o de igual período de 2010. A velocidade das vendas, medida pela relação entre a oferta do imóvel e a sua venda, atingiu 12,5% ao mês, contra a média histórica de 8% a 9%.O setor imobiliário beneficia-se de uma conjuntura favorável - aumento do emprego formal e da renda, além da confiança dos trabalhadores na manutenção dos empregos. Com regras estáveis, os problemas do setor passaram a ser de natureza operacional, como as dificuldades das construtoras para contratar mão de obra e os atrasos na entrega dos imóveis vendidos na planta. Fazem parte do passado as infindáveis pendências judiciais, envolvendo centenas de milhares de mutuários, em torno do cálculo das prestações. Hoje, a inadimplência é baixíssima - apenas 1,2%, nos contratos garantidos por alienação fiduciária - e está em queda, segundo dados do Banco Central e dos bancos privados. Isso ajuda a explicar por que os bancos financiaram 470 mil imóveis nos últimos 12 meses, um recorde histórico.Mas, com o aumento do preço real dos imóveis, as pessoas físicas tendem a ser mais cautelosas na tomada de empréstimos imobiliários. Em média, estima-se que 45% dos empréstimos concedidos pelos bancos neste ano foram tomados pelos construtores e 55%, por mutuários - a relação habitual é de 40% e 60%. As construtoras, que até aqui evitavam se endividar, parecem mais propensas a tomar empréstimos.Para manter o ritmo de expansão, ou as construtoras levantam recursos no mercado de capitais, via colocação de ações ou venda de recebíveis a companhias de securitização e fundos de investimento, ou levantam empréstimos nos bancos. Para os bancos, os empréstimos às construtoras têm a vantagem do retorno mais rápido, pois entre o lançamento e a entrega de um projeto imobiliário costumam transcorrer dois a três anos. Já as operações com pessoas físicas têm prazos médios superiores a 10 anos.É boa a oferta de crédito para a habitação na maioria das instituições financeiras, salvo naquelas em que os recursos das cadernetas já se aproximam do esgotamento. No primeiro semestre, com a alta dos juros, não entraram recursos novos nas cadernetas. O aumento de 3,3% nos saldos das cadernetas deveu-se basicamente ao lançamento de juros e da TR nas contas dos aplicadores.Para evitar o risco de escassez de recursos das cadernetas - que, estima-se, deverá ocorrer entre 2012 e 2013 -, os bancos propõem ao governo a criação de letras financeiras imobiliárias - papéis garantidos pelos bancos e pelos imóveis, semelhantes aos covered bonds, muito utilizados pelos bancos europeus para tomar recursos na crise de 2008.Os bancos acreditam que serão insuficientes as demais modalidades de captação, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários e os fundos imobiliários. Os emissores desses papéis discordam. O mais importante é acelerar as decisões sobre a captação, para evitar turbulências num mercado que tem mostrado enorme vitalidade.