Do direito de morar

A acessibilidade implica não só o custeio do aluguel ou da compra de um lar, mas da vida nele

Notas & Informações, O Estado de S.Paulo

19 de junho de 2019 | 03h00

Enquanto a população urbana cresce aceleradamente, as Nações Unidas estimam que 87% das cidades do globo não são acessíveis em termos de moradia, já que não atendem ao padrão de acessibilidade, segundo o qual o valor médio das habitações não deve ser maior do que três vezes a renda média. Para enfrentar esse desafio, o Fórum Econômico Mundial publicou um estudo sobre o fomento de moradias acessíveis nas cidades.

A acessibilidade implica não só o custeio do aluguel ou da compra de um lar, mas da vida nele. Além dos gastos com a construção e a manutenção, ela envolve as condições de transporte, infraestrutura e serviços. Em geral, a precariedade no acesso à moradia decorre do crescimento desproporcional dos custos em relação à renda, de mudanças demográficas e da escassez de habitações e terras.

O Fórum sugere três estratégias de aquisição de terras. Primeiro, a conjugação (land-pooling), pela qual um terreno subutilizado é trocado por outro menor, e as quotas transacionáveis, pelas quais terras destinadas à agropecuária na periferia das cidades podem ser permutadas por outras além do perímetro urbano e convertidas em zonas de moradia. A segunda estratégia é centrar o foco mais na garantia dos direitos de propriedade, como o de não ser despejado, do que na formalização dos títulos de propriedade. Por fim, dar preferência às parcerias entre bancos municipais e fundos comunitários de terra, para que comprem terras inutilizadas e as preparem para o desenvolvimento.

Quanto ao uso da terra, o estudo discute estratégias relativas à mobilidade urbana, de modo que a expansão das cidades seja planejada com base em novas estruturas de transporte. Além disso, o estudo trata de incentivos a investidores e gestores empenhados em maximizar o potencial de cada zona urbana, bem como de um zoneamento que equilibre a relação entre renda e proximidade do trabalho e serviços. Também aborda mecanismos tributários, como taxar o valor subjacente da terra mais do que o da propriedade, ou aplicar impostos progressivos a terras subutilizadas.

O financiamento é a questão que exige mais coordenação entre os interesses do poder público por preços acessíveis e os da iniciativa privada por lucro. No primeiro caso, o Fórum faz recomendações sobre concessões, incentivos e isenções fiscais e também linhas de crédito a organizações comunitárias voltadas à moradia. Em relação aos investidores privados, sugere padrões regulatórios e modelos de financiamento como fundos imobiliários e microcréditos.

Os custos de projeto e construção podem ser reduzidos pelo emprego de tecnologias que diminuam a burocracia, otimizem a construção e a manutenção e desenvolvam materiais mais baratos. Outro fator que encarece a construção é a escassez de profissionais qualificados, o que pode ser sanado por parcerias público-privadas voltadas à capacitação.

Do ponto de vista da demanda, recomenda-se investir na diversificação de formas de propriedade, além da posse e do aluguel, como por exemplo a propriedade compartilhada. Os auxílios à demanda devem ser concedidos com o cuidado de que soluções imediatas não sejam prejudiciais a longo prazo, por exemplo, criando moradias acessíveis agora, mas inacessíveis na revenda. Entre os mecanismos aptos a compensar esse risco estão o resgate e a retenção de subsídios.

Por fim, o estudo faz recomendações a cada agente da cadeia da moradia. Cabe às prefeituras um planejamento de longo prazo que equilibre a expansão territorial com a densidade e a verticalização, priorize a infraestrutura e a melhoria das condições de quem vive na informalidade e regule um bom ambiente para as organizações não lucrativas e a iniciativa privada. A esta última cabe buscar as inovações tecnológicas que barateiem os custos. As organizações não lucrativas, como fundos comunitários, cooperativas e instituições de microcrédito, têm um papel-chave: mediar os espaços entre os poderes público e privado e entre corporações e indivíduos.

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