Velhos problemas, novas soluções

Ferramentas que requalificam os centros urbanos têm de ser disseminadas pelo País

Notas & Informações, O Estado de S.Paulo

12 de outubro de 2021 | 03h00

Todas as manhãs a cena se repete: milhões de pessoas nas periferias se amontoam no transporte público e percorrem longas distâncias até o trabalho, comércio ou serviços no centro. Ao cair da tarde, essas multidões vibrantes e plurais se dispersam e o centro se torna uma cidade fantasma povoada por pobres sem-teto que se acomodam nas reentrâncias e sarjetas. Ao esvaziar escritórios e confinar as pessoas em casa, a pandemia agravou a agonia dos centros urbanos: ante a falta de moradores e visitantes, muitos de seus bares, restaurantes e estabelecimentos comerciais ou culturais fecharam as portas, expondo ainda mais sua insalubridade e insegurança.

Ante esse cenário de desolação, vários programas municipais – como o Aluguel no Centro, de São Luís do Maranhão; o Reabilitação do Centro, de Porto Alegre; e, em especial, o Requalifica Centro, de São Paulo; e o Reviver Centro, do Rio de Janeiro – vêm fomentando o chamado retrofit.

Mais do que reforma ou restauro, o retrofit (reciclagem, reabilitação, revitalização) visa a substituir funções tecnológicas obsoletas em edifícios degradados, preservando configurações originais de fachada e volumetria, para garantir a sua reutilização ou novos usos. O modelo foi vital para a recuperação dos centros velhos da Europa. Um exemplo de excelência no Brasil foi a metamorfose de uma estação ferroviária abandonada no centro paulistano em uma das melhores salas de concerto do mundo, a Sala São Paulo. Em escala, o retrofit serve tipicamente à habitação.

Por razões que vão de incêndios traumáticos à proteção do patrimônio contra a voracidade imobiliária, passando por zoneamentos rígidos e ultrapassados, a reedificação nos centros é complicada e custosa. Os novos planos buscam facilitá-la por meio da flexibilização de exigências construtivas e de incentivos fiscais.

Muitos são alvo de críticas. O de São Paulo, em particular, pelo trâmite açodado, sem maiores consultas públicas e estudos de impacto. Os empreendedores questionam a falta de soluções para o excesso de burocracia; os urbanistas, a falta de incentivos para habitações de interesse social. São críticas a serem consideradas na hora de regulamentar, ajustar e desenvolver o plano paulistano. De todo modo, a urgência de instrumentos de reabilitação é consensual. 

Muitos desses problemas podem ser sanados inspirando-se nas soluções do Rio de Janeiro. Mesmo com incentivos fiscais, a adaptação de construções antigas é custosa. Para atrair empreendedores, o Rio criou uma Operação Interligada, pela qual aqueles que recuperam um prédio no centro podem comprar direitos de verticalização em áreas nobres. Essa receita é obrigatoriamente reinvestida em obras de requalificação de espaços públicos, recuperação do patrimônio ou habitações sociais. O Plano de Intervenção Urbana do Centro, em trâmite na Câmara de São Paulo, prevê um mecanismo similar. O Rio oferecerá ainda benefícios ao incorporador que destinar uma cota das unidades residenciais à locação social. A construção do programa vem sendo modulada por uma série de enquetes públicas.

As diversas tentativas de recuperação dos centros foram recorrentemente frustradas pela burocracia excruciante e a dificuldade de dissolver imbróglios fundiários e fiscais dos imóveis abandonados. Isso pode ser sanado com a criação de grupos intersecretariais com representantes das várias instâncias de aprovação, como Corpos de Bombeiros ou departamentos de peritagem.

Para impedir a perpetuação dos centros como cemitérios de prédios glamourosos, mas degradados – e das secretarias de planejamento como cemitérios de projetos exuberantes, mas inviáveis –, é crucial ter claro que a riqueza dos centros vem da pluralidade única de usos e usuários, e que sua reabilitação depende de abordagens colaborativas multidimensionais que integrem espaços públicos e privados, eixos de mobilidade e polos imobiliários, construções antigas e tecnologias novas, usos comerciais e culturais e interesses sociais e empresariais. Dentre essas abordagens, o retrofit é uma das principais.

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